Мини-отели Санкт-Петербурга: история и перспективы
Вплоть до конца 1990-х действовало порядка десяти мини-отелей Санкт-Петербурга. Однако после 2000 года ситуация кардинально изменилась. Небольшой объем вложений, требуемый для создания мини-отеля в Петербурге, высокая заполняемость в высокий сезон и низкие расходы на содержание сделали этот сегмент недвижимости привлекательным для инвесторов.
Традиционно к мини-отелям в Питере относят объекты, номерной фонд которых составляет до 30 номеров. За последние пять лет количество таких отелей в Санкт-Петербурге увеличилось в десятки раз. По данным НП Ассоциация малых гостиниц Санкт-Петербурга, в настоящее время в городе действуют около 300 подобных объектов (только за год в эксплуатацию было введено около 30 мини-отелей). К ним относятся как официально оформленные отели различного класса, так и серые незарегистрированные малые и мини гостиницы Петербурга. Причем на их долю приходится до 50% рынка малых гостиниц.
Большая часть действующих в настоящее время на рынке мини-отелей в среднем включает от 7 до 15 номеров. К наиболее крупным объектам можно отнести чуть более 30. Практически все мини-отели предоставляют тот же сервис, что и более крупные городские гостиницы: встреча на вокзале или в аэропорту, визовые услуги, экскурсии, служба портье и горничных, питание и др. Преимуществом же малых гостиниц перед крупными отелями является индивидуальный подход к каждому постояльцу.
Как создаются мини-отели в Санкт-Петербурге
Пополнение новыми мини-отелями сегодня в основном происходит за счет покупки и последующего расселения коммунальных квартир. Наибольшим спросом пользуются коммуналки от 200 до 300 кв. м, расположенные в центральных районах Питера, рядом со станциями метро и вокзалами.
При реализации проекта по созданию мини-отеля инвестор как правило последовательно выкупает квартиры в одном из подъездов какого-либо жилого дома, переводит эти помещения в нежилой фонд и ремонтирует их. По данным специалистов, стоимость расселения коммунальной квартиры сегодня варьируется от $1 тыс. до $2 тыс./кв. м в зависимости от местоположения объекта. Еще в $1-1,2 млн обойдется перепланировка, ремонт и оборудование мини-отеля на 10-15 номеров. Срок окупаемости таких проектов в среднем составляет 4-5 лет.
В соответствии с действующим законодательством для того, чтобы получить официальный статус малой гостиницы, объект должен располагаться в нежилом помещении, а также отвечать требованиям СЭС, пожарного надзора и другим стандартам безопасности. Процесс перевода помещений из жилого фонда в нежилой и получение соответствующих разрешений и сертификатов связаны с существенными финансовыми и временными затратами. Поэтому зачастую владельцы малых гостиниц вообще не регистрируют свой бизнес. Этот путь, например, сегодня выбирают почти все мини-отели, номерной фонд которых составляет до пяти номеров. Однако «серый» статус малой гостиницы имеет существенный минус – ограниченность в выборе клиентов и партнеров. Так, из списка потенциальных постояльцев выпадают командированные, которым необходимы финансовые документы для отчета по месту работы. Сертификаты же требуются туристическим компаниям, которые в настоящее время активно сотрудничают с мини-отелями (около 30% всех иностранных туристов бронируют места в малых гостиницах через ту или иную турфирму). Все это со временем вынуждает владельцев малых гостиниц легализовать свой бизнес.
Рынок мини-отелей Санкт-Петербурга пополняется и за счет бывших жилых домов, административных зданий или общежитий. Есть в Петербурге и ряд малых гостиниц, входящих в состав бизнес-центров.
Гораздо реже сегмент малых гостиниц пополняется за счет нового строительства. Даже несмотря на то, что такие проекты являются наиболее перспективными с точки зрения инвестиционных вложений. Поскольку во вновь построенных зданиях есть возможность разместить объект более высокого класса, включающий ресторан, фитнес-центр и прочие атрибуты гостиничного сервиса.
Зачастую нежелание инвесторов ввязываться в строительство малых гостиниц объясняется тем, что при реализации такого проекта существенно возрастают требуемый объем вложений (до $5 млн) и сроки окупаемости (6-7 лет). Кроме того, в настоящее время практически отсутствуют свободные участки под застройку в центре города, который имеет ряд преимуществ по сравнению со спальными районами: постоянное увеличение стоимости активов и историческое окружение, привлекающее туристов.
На обеспечение полноценного функционирования мини-отеля в среднем уходит третья часть от получаемых с этого объекта доходов. Основной проблемой, с которой сталкиваются все действующие малые гостиницы, является оптимизация переменных расходов на содержание небольшого номерного фонда: поскольку постояльцы меняются довольно часто, возникают значительные затраты, связанные с уборкой номеров, сменой белья, и др. Многие владельцы петербургских мини-отелей постарались решить для себя эту проблему путем объединения в ассоциации или сети. Так, в июне 2003 года при поддержке Комитета по туризму и развитию курортов и Фонда развития малого и среднего бизнеса было создано НП «Ассоциация малых гостиниц Санкт-Петербурга». Сейчас эта организация объединяет 25 малых гостиниц и 15 предприятий, предоставляющих сопутствующие услуги. В момент создания ассоциации предполагалось, что городское правительство предоставит входящим в нее инвесторам ряд бывших общежитий и расселенных жилых домов под реконструкцию. Однако административный курс в части предоставления городского имущества частным компаниям за последнее время несколько изменился, и данная программа своего дальнейшего развития так и не получила. Объединение малых гостиниц города на условиях партнерства имеет множество плюсов. Это и передача опыта между игроками рынка, и минимизация издержек (входящие в ассоциацию гостиницы могут сообща по оптовым ценам приобретать оборудование, бытовую технику, расходные материалы), и экономия на совместном обучении и повышении квалификации персонала.
Кроме Ассоциации малых гостиниц Санкт-Петербурга на рынке существуют несколько объединений, созданных непосредственно гостиничными операторами.
Краткосрочные конкуренты малых отелей Питера
В настоящее время существенную конкуренцию петербургским малым гостиницам составляют частные квартиры и апартаменты, сдаваемые в краткосрочную аренду. Спрос в этом сегменте носит ярко выраженный сезонный характер. Рынок краткосрочной аренды резко активизируется весной и летом, когда начинаются туристический и абитуриентский сезоны. Сегодня в высокий сезон (летние месяцы) в посуточную аренду в городе сдается 15-20 тыс. квартир. Аренда квартиры зачастую обходится гораздо дешевле, чем номер в мини-отеле. Кроме того, в ней могут жить сразу несколько человек, что никак не влияет на ее стоимость.
Цены в сегменте посуточной аренды практически не меняются уже более двух лет. Происходит это во многом благодаря постоянно растущему предложению за счет выброса на рынок квартир, купленных специально для этих целей. Квартиру низкого качества в спальном районе сейчас вполне реально снять за $20-25/сутки. В то же время крупногабаритное жилье (от трех до шести комнат) в отличном состоянии сдается за $150-200/сутки, а стоимость апартаментов класса «люкс» в центре города может достигать $300/сутки.
Однако квартиры, сдаваемые в краткосрочный наем, серьезно проигрывают мини-отелям в части предоставляемого сервиса и безопасности постояльцев. Вне конкуренции, пожалуй, пока остаются только самые дорогие элитные квартиры. Но, по мнению специалистов, владельцы таких объектов сегодня предпочитают сдавать их на более длительные сроки с целью уменьшения рисков.
Сезонная политика отелей Петербурга
Важнейший фактор, влияющий на рентабельность гостиничного бизнеса – заполняемость объектов в так называемый низкий сезон (зимние месяцы). Однако перед малыми гостиницами такой проблемы не возникает благодаря их небольшим размерам и относительно низким ценам на проживание. По данным компании «Бекар. Консалтинг», среднегодовая загрузка крупных городских гостиниц составляет порядка 55%, тогда как данный показатель у мини-отелей достигает 70-80%.
Расценки в основном зависят от уровня комфорта и месторасположения мини-отеля: от $25-50/сутки для номеров в объектах тур-класса, расположенных в спальных районах, до $150-200/сутки в объектах бизнес-класса в центре города. Средняя же цена по Петербургу – $50-60/сутки. Причем в летний период тарифы могут повышаться как минимум на 50%.
Однако, несмотря на то, что большинство мини-отелей придерживаются гибкой ценовой политики, зависящей от сезонного фактора, ряд малых гостиниц высокого класса вообще не снижают цены в низкий сезон, поскольку не испытывают проблем с заполняемостью. На этом фоне рынок малых гостиниц еще долго будет оставаться привлекательным для частных инвесторов сектором размещения собственного капитала.
Mini hotels is rather modern trend. Just before 2000 there were just 10 mini hotels in St. Petersburg, but right after 2000 the situation changed rapidly. Quite low initial investments to open a hotel, good occupancy rate during high season and low cost of ownership made this realty segment lucrative for investors.
Traditionally hotels with less than 30 rooms are considered mini hotels. During last 5 years number of such hotels boomed in St. Petersburg. According to Association of Mini Hotels of St. Petersburg, now there are about 300 such hotels in the city (just during the last year more than 30 mini hotels were built).
The majority of mini hotels have from 5 to 15 rooms of various comfort. The biggest ones count up to 30 rooms. All mini hotels offer the same service as their bigger competitors:
- City center transfer
- Visa support
- Excursions
- Room service
- Breakfast and dinner, etc.
The main competitive advantage of mini hotels is really personal approach to each visitor and of course lover price tag.
How mini hotels are created?
New mini hotels are build after resettlement of communal flats. Generally they are from 200 to 300 sq. meters and located in the city center close to subway and railway stations.
Building a mini hotel is a step by step process. Investor gradually buys flats in the same house, registers them as a business property and refurbishes. Based on market analysts opinion cost of 1 sq. meter varies from $1 000 to $2 000 depending on location. Re-planning, refurbishment and necessary equipment for 10-15 rooms will cost $ 1 – 1.2 million. On average investments in mini hotels return after 4.-5 years.
According to recent statistics more than 30% of tourists stay in mini hotels while in St. Petersburg.
New mini hotels are open in former living houses, administrative buildings. Also some business centers in St. Petersburg have mini hotel in-house. Rarely new mini hotels are build as standalone buildings. Even though such projects are the most lucrative from the investors point of view, because in a new building it is possible to include fitness center, conference hall, full scale restaurant and other attributes of high-end hotels.
Investors hesitate “new building” approach because it posses a higher demand on initial investments volume (up to $5 million) and extends return of investments period up to 6-7 years. Also there is no free space left in the city center which is much more convenient for mini hotel projects compared to suburbs.
Running a mini hotel required around 1/3 of revenue received. Variable costs, concerned with cleaning, changing beds pose the biggest impact on costs of running a mini hotel because guests are changing fast and number of rooms available is limited. Many mini hotels in St. Petersburg joined into associations and partnership networks to overcome this problem by joining resources. In 2003 the Association of Mini Hotels of St. Petersburg was registered under the supervision of Travel and Tourism Committee of St. Petersburg. Now this association has 40 mini hotel members and 15 service companies. Despite above mentioned association there are unofficial alliances of mini hotels pursuing the same knowledge sharing and cost reduction goals.
Short term competitors of mini hotels
Private flats and apartments are the main competitors of mini hotels. Demand in this segments is highly seasonal. Short term rent season starts from late spring. During the high season around 15 000 – 20 000 flats are leased on per day payment basis. Renting a flat is sometimes cheaper compared to a room in mini hotel. Also a number of people can live in the same flat which doesn’t affect its price.
Price tag for renting a flat in St. Petersburg varies from $20-25 to $150-300 per night for premium apartments in the city center. There is still a drawback in renting a flat — it contains no extra services. Also to reduce risks flat owners tend to lease them for a longer period of time.
Seasonal policy of mini hotels in St. Petersburg
The main factor in any hotel rentability is it’s occupancy rate in low season (winter month in St. Petersburg). Here mini hotels have and edge. According to reports average year occupancy rate of mini hotels is 70-80% compared to 55% of bigger hotels.
Prices highly depend on the comfort level offered and vary from $25-50 to $150-200 per night in business class mini hotels in historical placed. Never the less a room will cost $50-60 per night in average. During summer month and White Nights prices tend to increase at least for 50%.
Despite the practice of increased prices during the high season many mini hotels do no lover prices during winter month, because their mini nature allows for constant occupancy rate of the rooms, making this property investment niche lucrative and promoting building of yet more and more mini hotels around St. Petersburg.
Бесплатный ТИЦ
Скачать описание здесь http://augustgeo.com/bestcomplex.rar
super statya
интересно Интересно!
интересно однако очень!
Интересно!
I’m not agree about the price, you can find high quality hotel even for $100/night
I stayed in Dom Dostoevskogo mini-hotel for 3 nights. It is in the center of Saint-Petersburg and takes about 3 min to get to undeground station.
мультиформатный торгово-аналитический проект ForumSell.com. Здесь Вы найдете для себя огромный массив актуальной и интересной информации, множество продавцов, отличный сервис помощи при покупки товаров.Разноплановость и многообразие услуг представленных на проекте поразит самого взыскательного пользователя.Вы сможете приобрести все, что не доступно в обычных интернет магазинах и на стандартных торговых площадках.А о Вашей конфиденциальности и безопасности позаботится Администрация ресурса. лобовики
Leave your response!
Calendar
Tag Cloud
Catgories
Russian Visa Support
Russian Travel Services
Most Commented